Die Hypotheken-Finanzierung

Wer bspw. einen Betrag von rd. 150.000 Euro in Form eines Hypotheken-Darlehens finanziert, kommt zu einer Mehrbelastung von 1.500 Euro jährlich (100 Euro monatlich), wenn der Zinsunterschied ein Prozent betragen würde. Deshalb zählt bei einem Hypotheken-Vergleich jedes Zehntel Prozent. Gleichfalls ist es nicht nur zwingend notwendig, dass man die angegebenen Nominalzinsen miteinander vergleicht, ebenso wichtig ist der Vergleich des angegebenen Effektivzinssatzes. Denn nur letzterer stellt innerhalb der Finanzierung auch eine optimale Vergleichsbasis dar, da er sowohl alle Kosten als auch die Tilgungsverrechnung selbst beinhaltet. Wer sich zudem für die Möglichkeit an Sondertilgungen interessiert, sollte neben den Zinsen auch alle anderen Kreditkonditionen mit in den Vergleich einbeziehen.

Kostenlose Vergleichsrechner werden zwar auf vielen Webseiten angeboten, Nutzer sollten dennoch darauf achten, dass sich die auf dem Portal hinterlegten Konditionen auch entsprechend auf dem aktuellen Stand befinden. Interessenten erhalten durch einen Hypotheken-Vergleich in jedem Fall ein günstigeres Angebot als alleine durch den Vergleich von mehreren Bankangeboten vor Ort.

Die richtige Tilgung

Um eine Baufinanzierung mit einer Tilgungshöhe von nur einem Prozent zurückzuzahlen, benötigt ein Kreditnehmer bei einem durchschnittlichen Zinsniveau von ca. 6 % rund 30 Jahre. Im Moment befindet sich der Markt für Hypothekendarlehen weit unter diesem durchschnittlichen Zinsniveau. Niedrige Hypotheken-Zinsen bedeuten deshalb, dass auch die monatliche Kreditrate automatisch geringer ausfällt. Um alle wesentlichen Vorteile einer Immobilienfinanzierung voll ausnutzen zu können, ist es lohnenswert, sich die entsprechenden Daten über einen Baufinanzierungsrechner berechnen zu lassen. Hier gilt es bspw. Einsparungen bei den Kreditzinsen entsprechend in eine hohe Tilgungsrate einzuplanen. Denn nur so kann letztlich erreicht werden, dass auch die Kreditsumme für die Anschlussfinanzierung möglichst gering gehalten werden kann.

Hierbei hilft insbesondere ein Blick auf den Tilgungsplan, aus diesem ist nämlich zu entnehmen, wie hoch die Restschuld zu den unterschiedlichen Zeitpunkten ausfällt. Der Tilgungsplan stellt somit das entscheidende Instrumentarium dar, mit dem Baufinanzierer sowohl die richtige Tilgungshöhe als auch die passende Dauer für die Zinsbindung finden. Wer eine zu kurze Zinsbindung in einer Niedrigzinsphase eingeht, hat das Risiko, bei einer eventuellen Anschlussfinanzierung mehrere Tausend Euro mehr zu bezahlen, weil entsprechend höhere Hypothekenzinsen anfallen. Zwar bleibt ein bei einem Zinstief aufgenommener Immobilienkredit auch bei einer einprozentigen Anfangstilgung immer noch billiger als ein teures Darlehen. Vorteilhaft sind dennoch stets eine Tilgung von mindestens 2 Prozent sowie eine Zinsfestschreibung auf 15 Jahre. In diesem Fall sinkt nicht nur das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung, der Immobilienkäufer ist zudem schneller schuldenfrei. Eine optimale Nutzung des Zinsumfeldes.

Ein Beispiel, wie man es nicht machen sollte: Ein Darlehen über 100.000 Euro wird lediglich über einen Zeitraum von 5 Jahren festgelegt. Die Tilgung erfolgt zu einem Prozent. Nach 5 Jahren benötigt der Kreditnehmer jetzt eine Anschlussfinanzierung, die Höhe des Kredits entspricht rund 95.000 Euro. Das Problem: Zwischenzeitlich sind die Bauzinsen um zwei Prozent gestiegen. Das wiederum bedeutet für den Finanzierer, dass nunmehr seine Monatsrate für den Anschlusskredit um rund 35 Prozent verteuert. Ob diese Rate dann noch tragbar ist, steht in den Sternen. Daher sollte stets darauf geachtet werden, dass man sich nicht nur eine Finanzierung verkaufen lässt, sondern auch eine entsprechende Alternativrechnung mit einem höheren Tilgungssatz vorlegt. Zu Hause kann dann in aller Ruhe entschieden werden.

Beispiel eines Finanzierungsmodells

Kosten eines Einfamilienhauses inklusive Grundstück: 470.000 Euro. Die Erwerbsnebenkosten (3,5 % Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag) betragen 30.000 Euro. Eigenkapital in Form von Ersparnissen, Lebensversicherungen und Bausparverträgen ist in Höhe von 100.000 Euro vorhanden. Der Finanzierungsbedarf beträgt entsprechend 400.000 Euro. Das Finanzierungsmodell einer Bank sieht wie folgt aus: Auszahlung zu 100 Prozent, anfängliche Tilgungsrate von einem Prozent, Zinsbindung über 10 Jahre.

Das Modell: Die Kreditsumme wird in zwei Teile gesplittet. Rund 60 Prozent des gesamten Finanzierungsbedarfs (rd. 250.000 Euro) wird von den Banken als erststelliger Bereich mit einem Zinssatz von 4,9 Prozent angeboten. Die sich hieraus ergebende monatliche Annuitätsrate beträgt 1.229,17 Euro. Für die verbleibenden 150.000 Euro beträgt der Zinssatz 5,2 Prozent. Dies wiederum entspricht einer Monatsrate von 775 Euro. Somit errechnet sich die monatliche Gesamtbelastung, die zur Tilgung des Kredits über die Zinsbindungsfrist von 10 Jahren erforderlich ist, auf 2.004,17 Euro.

Vertraglich sollte innerhalb dieses Zeitraums festgelegt werden, dass der Kunde sowohl von fallenden als auch von steigenden Zinsen profitiert. Formulierung:

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banken.de

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